国是直通车
今年政府工作报告对房地产着墨颇多，并首次将“好房子”写入其中，提出“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”
当“好房子”需求成为社会广泛共识，房地产市场会发生哪些变化？
为什么要建“好房子”？
去年9月26日召开的中央政治局会议上首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，此次政府工作报告中再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
自去年四季度起，房地产领域一系列需求端措施已经出台。
清华大学房地产研究中心主任吴璟接受国是直通车采访时指出，居民家庭购房支付能力明显增强，尤其是首付款比例下降，利率降至历史最低水平。结合房价下调，多数家庭购房能力得到提升。与此同时，市场预期得到一定程度扭转，尤其是刚需和改善性需求的居民家庭，既有支付能力，也有信心。
一旦需求端改善，就需要高质量供给跟上。吴璟指出，“好房子”是将需求端措施转化为实际购房行为的关键。
从长期来看，房地产市场供求关系已发生了重大变化，从“有没有”转变为“好不好”。从国际经验来看，住房市场发展必然要从数量短缺转向品质提升。
吴璟表示，我国多数家庭有改善性需求，对“好房子”有更具体、更细节化的需求。这不仅是对美好生活追求的体现，也是住房产业发挥核心功能的必然要求。
此次政府工作报告中不但写入“好房子”概念，还强调“完善标准规范”。
吴璟认为，这是对过去一两年探索经验的总结。“好房子”的需求既有个性化的一面，也有共性的一面。通过完善标准规范来满足共性需求，是短时间内提升住房品质的有效手段。
建设“好房子”进展如何？
住房作为一种消费品，与手机、汽车等产品类似，其发展遵循消费升级规律。通过推出更高质量的住房供给，可有效激发新的市场需求。
住建部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处处长、研究员梁浩接受国是直通车采访时指出，通过切实提升保障性住房、商品房居住品质，探索推动将老房子改造成“好房子”，能够更好满足刚性和多样化改善性住房需求，有效释放居民消费潜力，稳定房地产投资和销售水平。同时，带动建材、家居、家电等相关消费和上下游产业。
当前，我国多地已经开展“好房子”建设探索实践。
北京提出加大新开发居住区配套设施补短板力度，建设适应群众高品质生活的“好房子”。四川提出适应人民群众高品质居住需求，完善并提升住房建设标准，推进“好房子”建设。吉林提出大力推动10个以上“好房子”示范项目建设。
此外，山东、湖北、重庆等地已开始编制或完成高品质住宅标准，围绕审批流程、规划设计、施工建造、物业运维等方面，提出了更明确的发展要求。
吴璟表示，在过去一两年尤其是2024年，“好房子”建设取得较大进展。大家对“好房子”的共识逐渐形成。企业开始针对不同家庭类型和需求推出更有针对性的产品，如单身家庭、多代同住家庭等，产品细分趋势明显。
同时，一些共性需求也逐渐被提炼出来。例如，杭州、合肥、佛山等多地调整了建筑面积和容积率的计算方式，鼓励小区提供更多的公共空间，如架空层和阳台等。
此外，天津、郑州等多地提出增加建筑层高，从原来的2.8米提升到3米至3.3米，这不仅改善了居住的舒适性，也为安装中央空调、新风系统等设备提供了更多空间。
开发企业在“好房子”建设方面也投入了较大精力。
吴璟指出，过去企业更多依赖土地增值获取利润，但现在市场环境下，企业意识到只有提升产品和服务质量，才能获得竞争优势。因此，许多龙头房企在更新产品线、打造标杆项目方面做了大量工作。
他同时提醒，尽管市场对“好房子”的理解日益丰富，但对居民家庭的具体居住需求仍有待进一步研究。未来，应更关注居民的实际需求与痛点，以更精准地满足购房者期望。
存量房何去何从？
随着“好房子”建设推进，现有的存量房又该何去何从？
“平衡新增供应的品质提升和现有库存去化二者的关系，是特别要注意的问题。”吴璟说，如果新建住房品质大幅提升，而现有库存未能及时改造，可能会导致市场压力增大。可能的情况下，在建或尚未建设的项目应尽早按照“好房子”标准进行规划和调整。
梁浩认为，推动既有存量住房更新改造为“好房子”非常重要。结合城市更新、城市体检和老旧小区改造等工作，可以推行装配化装修，用好推动大规模设备更新和消费品以旧换新等相关政策，推动老房子便捷快速改造，也可以鼓励各地因地制宜探索居民自主更新改造老旧住宅。
例如，可重点解决加装电梯平层入户、既有建筑节能改造、老旧居住社区燃气、供水、供热、排水管道更新改造，增设户内燃气安全装置，加强存量房屋安全管理，通过绿色工业化定制整装和装配化菜单式装修方式，便捷快速改造既有住房厨房、卫生间等重要居住空间，激发老房子整体更新改造需求。
