作者 | 梁争誉
编辑 |黎倩
睽违数年，民营房企有望再次叩开境外融资大门。
6月12日，新城控股（601155.SH）母公司新城发展（01030.HK）公告称，计划发行高级无抵押美元债券。公告暂未披露融资规模与定价，据澎湃新闻此前报道，新城发展此次融资预计发行额度在2.5亿美元至3亿美元之间，目前处于发行前询价阶段，区间在11%-13%。
新城发展尝试发行美元债，意在偿还旧债。今年，新城发展、新城控股各有一笔美元债到期，本金合计6亿美元。
值得注意的是，新城发展此次若能成功发行美元债，将是近三年来首家民营房企重启境外资本市场融资。
中指研究院企业研究总监刘水向时代财经表示，新城发展选择在此时发行美元债，既向市场展示了其良好的财务状况、偿债能力和市场信心，也为其他民营房企重启境外融资提供了示范效应，有助于修复国际资本市场对中国民营房企的风险预期，有效提振行业信心。
前路漫漫亦灿灿。不止新城发展，今年2月，混合所有制房企绿城中国（03900.HK）成功发行5亿美元8.45%优先票据。
“可以预判未来可能会有更多优质民营房企重启境外融资，但具体进程和规模还需视市场环境、政策导向以及各房企自身的资质和筹备情况而定。”刘水认为，部分财务状况相对稳健、信用评级较高、拥有优质资产的民营房企可能是下一批重启境外融资的企业。
01 借新还旧
绿城中国率先破冰后，新城发展亦开始试探“水温”。
今年3月底，有市场消息称，新城发展筹划发行美元债，正在与投行接洽。5月底，新城发展董事会主席、新城控股董事长王晓松带队前往中国香港、新加坡进行两场非公开路演活动。
据澎湃新闻，新城解释称，此次路演是想跟投资人重新认识，希望了解投资人对现阶段的中国商业地产和住宅地产是何种态度，会不会继续支持新城。
在5月26日召开的新城控股2024年股东大会上，王晓松等管理层亦就融资、偿债等问题回应股东关注。
对于是否新发美元债，王晓松表示，目前在试探“水温”，如果境外投资人认可，有合适的机会公司会尝试，如果没有，公司会按照既定的打法推进偿债工作。
王晓松介绍，最近三年，新城要解决的最重要的事情，是恢复新城在资本市场的主体信用，“近一两年公司信用有所恢复，但恢复过程是有代价的。通过三年时间，我们希望把信用恢复的代价逐步减少，回到稳定经营的正常层面。”
多番尝试后，新城发展的境外融资工作迎来重要进展。
6月12日，新城发展公告称，公司建议进行美元计值优先票据的国际发售，并将向机构投资者展开一连串推介会。
根据公告，新城发展此次发行美元优先票据的定价，包括本金总额、发售价及利率，将由国泰君安、海通证券、花旗环球、中信里昂、招银国际、中信银行、淞港证券、星展银行及龙石资本透过累计投标结果厘定。
新城发展称，此次发行美元债所得款项计划用于为同步购买要约提供资金，即2021年1月13日发行、2025年到期的4.45%优先票据（ISIN: XS2281036249），2021年7月15日发行、2025年到期的4.625%有担保优先票据（ISIN:XS2353272284），本金合计6亿美元。
根据市场消息，新城发展美元债发行进度进入询价阶段，询价区间为11%-13%。与绿城中国8.45%的成本相比，新城发展这笔融资代价不菲。
刘水表示，与境内融资相比，美元债融资成本偏高。“一方面，美元利率仍维持在较高水平，美联储保持观望态势；另一方面，房地产行业虽然在逐步复苏，当前房地产行业仍面临一定的不确定性，投资者对房企债券的要求回报率仍然较高，尤其是对于民营房企而言，其风险溢价相对更高，因此需要提供更高的利率来吸引投资者。”
经过多年的主动缩表，新城的债务规模已经回到一个较为健康的水平。
新城控股董事会秘书李峰透露，截至今年一季度末，公司有息负债规模约530亿元，“和很多同行相比，我们的债务水平相对比较可控。我们希望能够保持一个相对比较稳定的水平，没有打算极致压缩债务，虽然有这个可能性，但我们认为不一定是最好的选择。”
王晓松也坦承，目前公司仍处于穿越周期的过程中，“我没有办法打包票公司100%的安全，但根据现在的打法和进度，我相信（新城）还是一家比较安全的企业。”
数据显示，今年1-5月，新城控股累计合同销售金额约88.36亿元，累计合同销售面积113.86万平方米。
02 商管业务系偿债保障
和绿城中国有央企背书不同，在房地产市场尚未走出周期的环境下，新城发展美元债融资得以重启，有赖于吾悦广场的资产基本面和运营实力。
“商管可能是公司的基本盘和未来发展的基石。”王晓松在股东大会上透露，最近两年，随着市场形势的变化，其已将更多精力从开发板块投入到商业板块。
截至2024年底，新城开业及在建的吾悦广场城市综合体达200座，已开业173座，出租率97.97%，全年实现零售额905亿元，同比增长19%，实现商业运营收入约128.08亿元，同比增长13%。李峰表示，吾悦广场的账面价值约1230亿元。
今年，新城的商管业务继续保持双位数增长，前5个月实现租金收入约53.74亿元，同比增长12.01%，实现商业运营收入约57.60亿元，同比增长12.00%。
一名投资者认为，全国商业广场呈现供给过剩与竞争激烈的格局，尤其是一二线城市。相较之下，三四线城市的竞争较为缓和，市场上仅有万达与新城两大主要参与者，反而具备更好的发展环境。新城把握机遇加速布局吾悦广场，占据大量优质点位，由此构筑的护城河既广阔且具可持续性。
200座吾悦广场，不仅为新城创造稳定的现金流，亦是其再融资的基石。
2024年，新城新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。今年6月3日，上交所受理“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，拟发行金额为5.63亿元，品种为ABS，原始权益人为上海睿硕创企业管理有限公司。新城发展同时还有4个资产包在和金融机构沟通融资事宜。
“这些都为新城发展的偿债提供了有力的保障，”刘水表示。
刘水认为，虽然目前市场环境较此前有所改善，经济稳步复苏、政策支持等因素为房企融资提供了有利条件，但国际资本市场的不确定性仍然存在，投资者对房地产行业的风险偏好也尚未完全恢复到以往水平，因此境外融资窗口只是出现了一定的开启机会，后续还需观察市场反应和更多房企的融资情况，才能判断窗口是否能持续稳定地打开。
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