本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
（上海外滩金陵路城市更新项目效果图。受访者/图）
时隔近20年，上海外滩再次迎来高端住宅项目入市。
《中国经营报》记者注意到，近日，嘉里建设（00683.HK）金陵路城市更新项目——金陵华庭首批住宅入市迎来开门红。该项目距离外滩仅约260米，均价18.9万元/平方米，158套豪宅开盘3小时便售罄，共计揽金92.34亿元。
值得一提的是，上述项目“首开”刷新了上海新房市场2025年以来的单日总销金额最高、套均总价最高以及均价最高等多项纪录。
多家房地产研究机构分析称，上海市高端豪宅市场韧性较足，究其原因是豪宅具有较强的保值增值属性，故而受到资金热捧。2025年，消费者在豪宅产品选择上拥有更多余地，高端住宅价格预计也将持续上扬，新入市项目面临更大的市场竞争压力。
“史诗级”项目入市迎开门红
据了解，金陵华庭包含4幢约150米超高层住宅，共计318套大平层和29套风貌住宅。此次共推出158套大平层户型，面积270—640平方米，单套总价4017万元—1.7亿元。认购首日就收到超130组意向认购，最终如愿“日光”。
金陵华庭所处的黄浦区金陵东路，一直是上海市重要的交通枢纽和商业中心，上世纪90年代位列“上海四大商业街”之一。据介绍，项目将保留街区内以骑楼建筑为特色的“外市内里”风貌元素，以金陵东路为主轴打造一条长约1公里的骑楼风貌旗舰商业街，南北向两侧则布局极具上海特色的新型石库门里弄。
2022年1月4日，嘉里建设宣布以133.29亿元拿下金陵东路4宗地块，分别为064-01、065-01、066-01、067-01地块。此后的2023年6月20日，嘉里建设再次以87.83亿元拿下金陵东路剩余6宗地块，独自操盘这一“史诗级”城市更新项目，拿地投入超221亿元。
据嘉里建设相关负责人介绍，作为上海市黄浦区城市更新规划的重要一环，金陵路项目是嘉里建设在中国内地投资规模最大的综合用途项目，10宗地块总开发体量约65.5万平方米，总投资额近400亿元，项目预计将于2028—2030年分期竣工。
嘉里建设的野心不止于此。2025年1月22日，上海市黄浦区发布广场社区C010102单元064-01、065-01、066-01、067-01地块及福建南路地下空间地块土地使用权协议出让公示，意向用地者为嘉里建设全资附属公司，为嘉里金陵东路项目扩容部分。
根据上述协议，扩大用地土地使用权出让价格约为1.07亿元，扩大后总面积约3.88万平方米，土地价格约为134.26亿元。
这也意味着，在金陵东路城市更新项目中，叠加上述10宗地块投入的超221亿元，嘉里建设仅拿地支出便超过355亿元。
财报数据显示，2024年，嘉里建设录得合约销售额126.05亿港元，同比下降10%，主要由于内地可销售资源减少。截至2024年年底，嘉里建设负债率上升7.4个百分点至41.5%，主要受支付上海黄浦项目最后土地款项后债务总额增加30%影响。
在3月19日举行的2024年全年业绩发布会上，嘉里建设首席财务官郑慧善表示，金陵华庭第二批次房源计划于今年第四季度推出。随着金陵华庭预售以及香港缇外等项目资金回笼，将有助于减少负债，负债率可于两年内降至30%的水平。
高端住宅价格预计持续上扬
尽管大平层产品首开爆火，但金陵华庭项目最受关注的还是29套石库门风貌别墅。
近年来，上海市加大了历史风貌地块的供应量。据第一太平戴维斯统计，2024年，上海市协议出让及遴选涉宅用地总计31宗，总供应面积约175万平方米，总成交金额约1064亿元，供应量、价同比2023年均大幅上升。在协议出让的地块中，内环内核心区域的历史风貌地块占据主力，约占总量的56%，其中黄浦区2024年成交地块皆为协议出让及遴选方式摘得。
高端豪宅项目的供应量同样水涨船高。第一太平戴维斯统计数据显示，2024年，上海市单价超12万元的高端豪宅项目共计供应40个，全年开盘去化率逼近80%，凸显出市场的高度热忱。
克而瑞研报也分析称，高端豪宅市场韧性较足，究其原因是豪宅具有较强的保值增值属性，受到资金热捧；二手豪宅挂牌量增价跌，性价比逐渐凸显，市场接受度提升，加速了二手豪宅的流通速度；高净值人群规模持续增加，高端购买力依然坚挺、终极改善购房需求持续旺盛，助推豪宅销售行情。
一二手房价格倒挂也是驱动上海市豪宅成交火热的重要原因。克而瑞研报指出，在单位面积价差一定的情况下，面积越大意味着总体套利空间越大，因此这类大面积豪宅项目将更为畅销。例如，上海百汇园项目此前推出了220套房源，预售均价13.2万元/平方米，而周边二手房售价超过17万元/平方米，摇中就相当于有千万元的差价空间。
第一太平戴维斯相关负责人则表示，尽管整体去化保持高位，但区域间认筹与开盘表现分化明显，豪宅项目的地段优越性、产品力及性价比等综合优势成为影响去化速度的关键因素。
“2025年，上海市高端住宅供应量相较于2024年有所减少，但受2024年大规模放量影响，市场存量豪宅依然充裕。”上述第一太平戴维斯负责人进一步表示，2025年，消费者在豪宅产品选择上会拥有更多余地。同时，高端住宅价格预计将持续上扬，使得2025年新入市项目面临更大的市场竞争压力。
（编辑：张家振 审核：童海华 校对：颜京宁）
